Geef mij maar een neut mensen! De gevleugelde uitdrukking van Ome Joop uit de jaren ’80 lijkt weer actueel. Zieners voorspellen namelijk een enorme positieve impuls voor de woningmarkt als gevolg van het verlagen van de overdrachtsbelasting. Het gaat voor een koper inderdaad om veel geld: het tarief gaat van 6% naar 2% over de aankoopprijs van de woning. De spreekwoordelijke slok op een borrel. Het voordeel duurt slechts een jaar, dus snel naar de makelaar en kopen dat huis!
Met uw aangekochte huis gaat u vervolgens naar de bank. Vanaf augustus worden de spelregels voor het krijgen van een financiering van een woning weer wat aangescherpt. De bank financiert nog maximaal 110% van de marktwaarde van de woning. De helft van de schuld mag dan aflossingsvrij zijn en de andere helft moet jaarlijks worden afgelost. Dat kan ook via een spaarpolis of iets dergelijks.
Globaal zien de mogelijkheden er voor u er als volgt uit. Als u een inkomen heeft van € 50.000 dan is een woningfinanciering van grofweg € 240.000 mogelijk. Dit mag 110% zijn van de marktwaarde van de woning. Een huis ter waarde van € 218.000 is dus haalbaar met een potje van bijna € 22.000 om kosten en verbouwingen te betalen. Omdat u de eerste 2% nog altijd kwijt bent aan de overdrachtsbelasting houdt u na de notariskosten en afsluitprovisie voor de bank nog ongeveer € 16.000 over voor de keuken, badkamer en eventuele andere verbouwingen. Daar kunt u wel wat mee. Zeker als u bedenkt dat zonder de verlaging van de overdrachtsbelasting er nog maar € 7.000 in de pot zou hebben gezeten voor het opknappen van de woning.
Wanneer u in deze situatie vervolgens na een jaar of drie toch weer wilt gaan verhuizen heeft u een klein probleem. De overdrachtsbelasting is dan volgens onze regering weer terug op 6%. De huizenprijzen zijn als u geluk heeft gelijk gebleven. De hypotheekrente-aftrek bestaat als u geluk heeft nog steeds. U wilt uw huis verkopen dat na de door u enthousiast gedane verbouwingen € 240.000 euro moet opbrengen om uit de kosten te komen. Stel dat uw verbouwingen – u heeft alweer geluk - voor 100% hebben geleid tot een waardestijging, dan is de marktwaarde van uw woning bij deze veronderstellingen: € 218.000 + € 16.000 = € 234.000. De koper van uw woning verdient net als u € 50.000 salaris en kan dus maximaal € 240.000 euro lenen. Om de marktwaarde aan u te kunnen betalen heeft de koper echter € 248.000 nodig (€ 234.000 plus 6% overdrachtsbelasting). Het probleem van de koper wordt nu uw probleem anders verkoopt u uw huis niet. U verlaagt de verkoopprijs tot € 226.000 en de koper kan het precies rondkrijgen bij de bank (€ 240.000 inclusief overdrachtsbelasting). U verliest in totaal € 14.000 en voor de koper is het potje om te verbouwen helemaal leeg. Leuk voor u, leuk voor de economie en leuk voor de mobiliteit. Die borrel smaakt ineens niet meer.
In bovenstaand voorbeeld heeft u drie keer geluk gehad en toch een probleem bij verkoop. De tijdelijke beperking van de overdrachtsbelasting heeft u in feite in de problemen gebracht bij latere verkoop. We worden heel erg voor de gek gehouden met elkaar: afschaffen die heffing van overdrachtsbelasting en doe iets aan de hypotheekrente-aftrek. Nu is alles onzeker en daarom zit de markt op slot. Ome Joop is boos: Nee nou wordt ie mooi, nee nou wordt ie fraai!
Op de hoogte blijven van fiscale ontwikkelingen? Lees onze columns of neem direct contact op met een adviseur van een vestiging bij u in de buurt.