Bent u van plan op of na 1 januari 2011 een onroerende zaak te kopen of laten bouwen voor zowel zakelijk als privégebruik? Dan is het van belang om te weten dat u, wanneer u het goed volledig als ondernemingsvermorgen aanmerkt, de btw op de investering op het privégebruik niet meer in aftrek mag brengen. Dit volgt uit het in juni 2010 bij de Tweede Kamer ingediende wetsvoorstel.

Huidige regeling
Op grond van de huidige btw-wetgeving mag u de btw op een als ondernemingsvermogen aangemerkt nieuwbouwpand dat u zowel zakelijk als privé gebruikt, in eerste instantie volledig aftrekken. Vervolgens
moet u jaarlijks, gedurende tien jaar, btw terugbetalen over het privégebruik van het pand. U betaalt echter niet meer dan de daadwerkelijk in aftrek gebrachte btw. Deze regeling geldt voor u als zelfstandig ondernemer, maar ook wanneer u met andere ondernemers samenwerkt.

Financieringsvoordeel
Onder de huidige regeling profiteert u van een financieringsvoordeel. U krijgt immers de btw op de investering in eerste aanleg volledig terug. De btw over het privégebruik betaalt u over een periode van tien jaar terug.

Voorbeeld
U heeft een eenmanszaak en werkt vanuit uw woon– en kantoorpand. Voor de nieuwbouw heeft u € 100.000 btw betaald. Het pand wordt voor 20% zakelijk en voor 80% privé gebruikt. De € 100.000 krijgt u in eerste aanleg volledig terug. Jaarlijks betaalt u in de laatste btw-aangifte van het jaar, over het privégebruik € 8.000 (80% x 10% x € 100.000). Wijzigt de verhouding in het zakelijke en privégebruik wijzigt, dan wijzigt ook de btw-correctie.

Wetsvoorstel nieuwe regeling
Op grond van het wetsvoorstel is het per 1 januari 2011 niet meer toegestaan om de btw op de investering voor het privégebruik in aftrek te brengen. U mag alleen de btw die toegerekend wordt aan het zakelijk deel aftrekken, mits de onroerende zaak als ondernemingsvermogen wordt geëtiketteerd. In het hierboven
gegeven voorbeeld kunt u dus € 20.000 verrekenen.

Nieuw is dat bij wijzigingen in de verhouding privé- en zakelijk gebruik de btw-aftrek moet worden herzien.
Bij een toegenomen zakelijk gebruik zal dan een aanvullend recht op aftrek ontstaan. Omgekeerd, bij een toegenomen privégebruik, moet u btw terugbetalen. De periode van herziening bedraagt negen jaar, na het jaar van eerste ingebruikneming. Stel dat in het hierboven gegeven voorbeeld in het tweede jaar het zakelijk gebruik 30% bedraagt, dan kunt u € 3.000 (30% x 10% x € 100.000) aftrekken. Omdat u over het tweede
jaar al € 2.000 in aftrek heeft gebracht, ontvangt u een aanvullend recht op aftrek van € 1.000.

Het wetsvoorstel geldt uitsluitend voor onroerende zaken. Voor roerende zaken wijzigt de huidige systematiek dus niet.

Overgangsregeling
Voor bestaande gevallen is een overgangsregeling getroffen zodat voor reeds aangeschafte én in gebruik genomen panden (vóór 1 januari 2011) de oude regeling van toepassing blijft.
Daarnaast is bepaald dat, voor panden die ná 1 januari 2011 in gebruik worden genomen en waarvoor uitgaven zijn gedaan vóór 1 januari 2011, eveneens de oude regeling blijft gelden. Kortom, het gaat hier om nog in aanbouw zijnde onroerende zaken die in gebruik worden genomen ná 1 januari 2011 en waarvoor één of meerdere betalingen zijn gedaan op termijnnota’s en waarbij is gekozen om het pand als bedrijfsvermogen aan te merken. Concreet betekent dit dat u in het juiste aangiftetijdvak de btw in de aangifte moet opnemen. Tevens moet u op de factuur vermelden dat er sprake is van bedrijfsvermogen en dit moet ook op deze wijze in de administratie worden opgenomen. De btw op deze nota’s is aftrekbaar volgens het voor uw onderneming geldende aftrekrecht. Hierdoor kwalificeert u het pand al vóór 1 januari 2011 als btw-ondernemingsvermogen.

De overgangsregeling is niet van toepassing op onroerende zaken waarvoor geen termijnnota’s zijn betaald vóór 1 januari 2011, ondanks dat u als ondernemer wel al investeringsbeslissingen heeft genomen vóór die datum.

Hoe nu verder?
Bent u van plan een nieuw woon-/werkpand of een vakantiewoning om te verhuren aan te schaffen, dan
raden wij u aan vóór 1 januari 2011 al één of meerdere termijnnota’s te betalen en de btw op deze nota’s in aftrek te brengen volgens het voor uw onderneming geldende aftrekrecht. Verantwoord dit ook als zodanig in uw administratie. Op grond van het huidige wetsvoorstel (al aangenomen door de Tweede Kamer) kunt u dan blijven profiteren van de oude regeling. Dat wil zeggen volledige btw-aftrek nu en gespreide btw-terugbetaling vanwege privégebruik over een periode van 9 jaar, na het jaar van ingebruikneming.

Ook onder de nieuwe regeling kunt u door goed te plannen, nog optimaal gebruikmaken van de btw-regels. Wij adviseren u graag wat u in uw geval het beste kunt doen.

Contact
Heeft u vragen, neem dan gerust contact op met uw contactpersoon. Rechtstreeks contact opnemen met de Adviesgroep Omzetbelasting via telefoonnummer (033) 258 03 30 kan natuurlijk ook.

Disclaimer
De in dit memorandum opgenomen informatie is van algemene aard en heeft geen betrekking op specifieke omstandigheden van een bepaald individu of een entiteit. Hoewel dit memorandum met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is opgesteld kunnen wij niet garanderen dat de informatie juist en volledig is en zal blijven. Op basis van dit memorandum dient geen actie te worden ondernomen zonder professionele advisering op basis van een grondig onderzoek van de specifiek van toepassing zijnde situatie.