An independent member of

logoFull Created with Sketch.
June 13, 2019

Uit onze praktijk: Wisselen van woning?

Denk ook eens aan de belastingadviseur!

Stel: je wilt groter gaan wonen. Of juist kleiner. Dan ga je natuurlijk op zoek naar een nieuw huis en bezoek je onder andere een makelaar, hypotheekadviseur en notaris. Maar voor het afsluiten van de hypotheek, is ook een bezoekje aan de belastingadviseur verstandig, zo blijkt uit het verhaal van Bart en Marian.

Huis in Nederland

Wisselen van woning

Bart (33 jaar) en Marian (31 jaar) hebben een kind van 3 jaar en zijn toe aan een groter huis met een grotere tuin. Van de makelaar hebben zij vernomen dat hun eigen huis rond de € 275.000 zal gaan opleveren. In de afgelopen jaren hebben Bart en Marian al best wat afgelost, waardoor de (annuïtaire) lening nog slechts € 175.000 euro bedraagt. Er is dus een geschatte overwaarde van € 100.000. Overigens zijn zowel Bart als Marian werkzaam voor de eigen onderneming.

Ondertussen hebben Bart en Marian in de nieuwe wijk een leuk huis gezien dat inclusief overdrachtsbelasting en notariskosten rond de € 400.000 gaat kosten. Het huis is instapklaar en eigenlijk hoeven ze er, behalve nieuwe meubels, niets meer aan te doen. Het stel wil eerst het nieuwe huis kopen voordat zij hun eigen huis gaan verkopen en gaan daarvoor langs de hypotheekadviseur. De hypotheekadviseur stelt een tijdelijk overbruggingskrediet voor en een hypotheek die, na verkoop van de huidige woning, een hoogte heeft (gelet op de inkomens van beiden) van € 350.000, met een rente van 2,5% per jaar. Bart en Marian zijn enthousiast, want van een gedeelte van de overwaarde (€ 50.000) van het oude huis kunnen ze ook nog nieuwe meubels kopen, zonder dat de (ruim bezette) spaarrekening hieronder lijdt. Ook denken Bart en Marian aan een leuk belastingvoordeel over deze hele lening: de hypotheekrenteaftrek.

Toevallig belt Bart diezelfde week zijn accountant, hij wil graag de aangiften van henzelf en de ondernemingen van de afgelopen jaren om de hypotheek bij de bank rond te kunnen krijgen. De accountant wil hier uiteraard aan mee werken en verbindt Bart door naar zijn collega, een belastingadviseur. Bart is helemaal vol van het nieuwe huis en vertelt de belastingadviseur alles over het nieuwe huis en de “slimme tip” van de bank om € 50.000 van de overwaarde te gebruiken voor nieuwe meubels. Gelukkig is de belastingadviseur oplettend en vraagt of Bart wel aan de fiscale gevolgen heeft gedacht, en dan vooral aan de ‘bijleenregeling’. Hier heeft Bart nog nooit van gehoord en vraagt de belastingadviseur wat voor gevolgen dit voor Marian en hemzelf kan hebben.

De belastingadviseur legt Bart uit dat door deze constructie de rente op € 50.000 van de hypotheek niet aftrekbaar is, een bedrag van € 1250 aan rente. De ‘bijleenregeling’ vereist namelijk dat alle overwaarde van het oude huis in het nieuwe huis wordt geïnvesteerd. In het geval van Bart en Marian betekent dit dat € 100.000 van de (geschatte) overwaarde niet als hypotheek opgenomen mag worden om hypotheekrenteaftrek te kunnen claimen. Gelet op de aankoopprijs van € 400.000, mag de maximale hypotheek voor renteaftrekdoeleinden bij het nieuwe huis van Bart en Marian maximaal € 300.000 bedragen. Daar hadden Bart en Marian niet op gerekend. De belastingadviseur stelt daarom voor om de nieuwe meubels toch van de spaarrekening te betalen. Hierdoor kan ook nog een ander belastingvoordeel worden behaald, omdat hiermee minder belasting over het vermogen verschuldigd is. Zo slaan Bart en Marian fiscaal gezien twee vliegen in één klap!

De ‘bijleenregeling’ is een erg complexe regeling die in deze casus voor alle duidelijkheid erg simpel is gehouden. In het geval van bijvoorbeeld twee bestaande woningen kleven aan de ‘bijleenregeling’ al gauw verschillende consequenties. Stem een verhuizing daarom altijd af met je belastingadviseur.. Dan kom je niet voor onverwachte fiscale beperkingen te staan en kun je optimaal profiteren van de fiscale consequenties van je verhuizing. Mth helpt je graag daarbij.

Neem contact op met Nick van den Akker (088-2021727) of met je lokale mth-adviseur!